目前日期文章:200501 (3)

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創造被動收入的最佳橋樑

房地產研究會為一群擁有積極正面思考的人們,為倍增房地產專業知識與縮短精通房地產投資方式所創立的會議。每過1各半月的該週星期日下午3點於[ 地點未定 ]舉行.遇重要節日延後一週舉行. 每次會議當週四晚間11點之前,由tfajang確定該次會議出席狀況.並負責聯絡。討論的主題以房地產為主,包括:1.成屋仲介2.營建3.代銷4.預售5.法拍6.代書7.房地產法律8.土地…等。每次會議會員須須針對該次會議主題,購買書籍一本,並將書籍內容彙整重點綱要,以A4格式,輪流報告的方式描述自己所獲知的專業知識,並做更深入的說明。

目標:每次會議尋房地產相關專業書籍進修,擷取資訊精華提升眾人房地產專業知識,透過實際行動,逐步精通房地產投資的專業知識,最終達到個人獲取被動收入並獲得財富自由之終極目標。

 當朋友在打高爾夫球,釣魚,看電視時,你就應該開始自己的業餘商業活動了。許多富有的人,再他們自己的休閒時間還可以變的更富裕。且你上班會讓老闆變的更有錢,現在是你花時間讓自己更有錢的時候.房地產研究會可以幫助你將時間聚焦於有意義的事情上。

 被動收入通常來自於房地產投資,它也可以來自於個人專利或者智慧財產權,比如歌曲,著作或者其他知識產品的收入。最棒的是,當你創造出一各系統可以讓你擁有每各月的現金流的時候,你不但賺到了錢,還賺到了時間。而時間是最貴的成本,因為再多的錢也買不到時間。而參與房地產研究會可以使你藉由了解房地產的過程中了解被動收入的真諦。

 學會運用房地產的槓桿原理,使自己的財富槓桿變大,加速獲利。當購買房屋並將之出租時,一個負債就變成資產,如果你是借錢買的房子,當房子租金收入大於借貸成本後,一各不良的負債就成了優良的負債。參與房地產研究會可以使你藉由房地產的投資中了解財務槓桿的實際運用。

會議流程:
1. 新進會員介紹.
2. 輪流報告主題(每人30分鐘~45分鐘).
3. 主題討論時間.Q&A.
4. 討論主題執行方案.
5. 臨時動議.
6. 決定下次會議主題.

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《 和巴菲特同步買進 》上
2005年1月8日 TFAJANG
巴菲特一生固守理性的投資原則,即「投資企業本身而非股票」。他認爲投資人可以選擇將自己視爲購買企業的人,或只當自己是持有一些可以交易的有價證券,而這兩者的區分在於後者通常不會在乎公司的財務狀況,而巴菲特則選擇當前者。也因此衍生出巴菲特的投資原則:
(一) 企業原則-
受巴菲特青睞的公司,經營的事業必須是簡單而可以瞭解,如此才有利於評估投資風險。同時還需注意這家企業的營運歷史是否穩定?及長期發展的前景是否看好?(要具備經濟實力,可度過利空.體質健全並具備罕見獲利能力)不選競價型產業。須具備高利潤率與存貨週轉率。
◆ 巴菲特認為以下四種基本型態的事業,具備持久競爭優勢:
1. 滿足消費者的重複需求,能在短時間耗用,具品牌魅力,商家需銷售或使用才能在這行混下去的產品。(品牌速食餐廳,獲專利權的處方用藥,品牌食品及飲料.服飾…)
2. 廣告業,生產者必須持續以廣告說服大眾購買。這是商業世界需要爾且獲利豐碩的部門。(廣告公司,電視,報紙,雜誌,直接投郵與告示公司…)
3. 提供個人或企業重複需要的服務。(報稅,清潔,保全,除蟲害…)
4. 以低成本產銷多數人一生都需要購買的民生用品。(珠寶,家具,地毯,保險…)
◎何謂經濟實力?擁有經濟實力的公司,意味有持久競爭優勢,通常銷售特殊地位的品牌產品或服務,他們自行為產品或服務定價,營造類似壟斷的勢態除向特定公司購買之外別無選擇,此種優勢給予公司提高價格的自由,創造更高利潤.(SONY.NIKE…)
◎利潤率=(售價-成本)/售價
◎何謂持久競爭優勢?巴菲特認為,要判斷一家公司的競爭優勢否持久,得先了解業務和產品性質,判斷產品是否存在不難,但判斷產品在未來十年仍否存在就難上加難了,除懂產品外,還要知道它滿足哪些需求。低成本的持久競爭優勢之所以重要原因為企業獲利能力的可預測性,如果一家公司能年復一年生產相同產品,卻可保持競爭優勢到未來,且不需大量資本支出維護,存活比較沒有問題。也因此更可能從短期利空因素恢復,讓股價反彈。
◆ 巴菲特不敢碰的事業:以下產品和服務都面臨市場激烈競爭,價格是消費者選擇時的第一考量
1.入口網站 2.網際網路服務提供者 3.記憶晶片製造商 4. 航空公司 5.食品原料製造者 6.鋼鐵公司 7.天然氣和石油公司 8.伐木業和造紙業 9.汽車製造商…等
景氣好時,消費者有錢沒處花,為汽車製造商等生產者賺進大把銀子,為了因應需求上升,業者使手持澎風的資產負債表擴大營運規模,公司的股東看到新冒出來的財富也想分一杯羹,公司便從善如流增加股利,工會對公司的種種作為看在眼裡,於是也想沾光公司只好照辦。一但榮景結束公司陷在過剩產能中,然而每季還是得付出高額股利,加上尾大不掉的高價勞工。
(二) 判斷買點-
◆ 不玩股票:巴菲特從不在大多頭市場中投機,它讓給別人去做,並避開熱門股,等待短期利空消息壓低某隻績優股時大舉買進。他知道股市對這些公司的利空會過度反應而超賣股票,使股票從長期經濟面的角度變的物超所值,等待假以時日企業的長期經濟實力,修正不利狀況,使股價回歸更大的獲利空間。
◆ 從利空消息中獲利:巴菲特奉行選擇性的反向投資策略,並發現股市從短期觀察極具效率,但長期則大致是無效率的,因此他發展一套策略,從短視的股市犯下無效率長期定價失誤中獲利。
◎何謂選擇性的反向投資策略?反向投資策略是指投資人受股價下跌的激勵而買進,否向操作的投資人專挑別人不削一顧的股票,既能確保價位低,而一但公司命運和股價同時翻紅,可能因而大舉獲利,但巴菲特更認為股價跌落谷底並非決定投資的充分理由,只有當優異的業績表現為公司帶來好處,而股價表現卻恰好相反時,才會引起他的興趣。

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經驗交流會
通往財富自由的最短捷徑

宗旨:經驗交流會為一個促使會員發揮潛力的環境,在彼此累積的經驗交流中,激發新的智慧產生,擺脫上班職員不易賺到足夠退休金的困難;以投資與創業的方式創造出新的收入支點,達到縮短人生圓滿與成功致富的時間。

目標:每次會議尋專業投資類書籍進修,擷取資訊精華提升眾人財富智商,透過收支管理、投資、創業等實際行動計畫,並依循發展與穩健兼顧的投資原則,逐步累積財富,最終達到個人淨資產壹億元以上之終極目標。
1:依據交流會的理財行動計劃,使得每個會員皆能在ㄧ年內具有30萬,三年100萬、五年300萬、十年1000萬以上的個人資產。
2:可以累積工作以外的人際關係,在沒有利害關係的環境中,培養更深厚的友誼。
3:瞭解其他行業的概況,擴大思考格局,減少思考盲點。

創會的名稱為[嘉義之友讀書會],原本構想是凝聚嘉義老友之間的友誼;並提供一個良好的媒介,避免以往朋友見面總聊沒有助益的話題,浪費時間。在第3次會議時決定於2005年擴大舉行,遂更名為[經驗交流會],預定2005年由3名固定會員擴大為12人,2006年再擴編為50人,最終以超過1000人為目標,同次會議更創立『讀書計劃』。第5次會議時設立『創業企劃書計畫』。而於第八次會議中,有感原先討論的主題太過廣泛,而將主題聚焦於『理財致富』方面,使經驗交流會未來的方向更為明確。

經驗交流會充分的利用智囊團原則, 鋼鐵大王安德魯卡內基於1887年也創立智囊團,由大約50人組成,這個人數與富蘭克林的智囊團ㄧ樣;在製造與銷售的目標下,卡內基將他們羅致旗下。他將自己全部財富的獲得,歸功於透過這個智囊團所產生的力量。分析任何成為致富者的紀錄,你便會發現,他們總是有意或無意地使用了智囊團原則,包含亨利.福特,比爾.蓋茲與華倫.巴菲特等。如果ㄧ個人身邊圍繞著一群完全協調ㄧ致,真心幫他的人,提供他意見,諮詢以及個人合作的話,那麼,任何人皆可締造出經濟的利益。這種合作聯盟,幾乎是每ㄧ筆巨額財富的基礎.你對於此重大事實的了解程度,可明顯決定你的經濟地位。

財務:每月需購買一本書籍與成員交換閱讀之外,無任何費用。預計會員人數達20人時,以集資方式購買硬體設備供會員存放資料。

現狀:交流會的宗旨,運作方式與會議議程綱領都已擬定,目前我們缺少不同背景的高手來加入我們的行列。計畫未來的重要目標之ㄧ是以交流會的各種資料,成立需付費加入的[經驗交流會網路專家諮詢服務]網站,更販售自我成長,潛能激發DVD,推廣[經驗交流會成長課程]等產品。

行動:請 - - - 先生選擇是否加入經驗交流會成為固定會員,並出席0000年0月 0日第0次會議。
F.J,智 2005年1月11日

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