閱讀、夢、省思 ..Reading、Dreams、Reflections..

如何判斷立地條件，及該立地的將來性如何？
1. 店家業種的目標客戶是否充足：該街屬於何種街區、有什麼樣的人？
2. 調查：適合的業種形態、住戶的年齡層、消費水準、生活型態。
3. 鬧區的話，人群多半是對當地並不特別熟知的人，故大多為「流動客」，而非「目的客」，多半趨向於選擇有名的店消費，因為如果選擇是名店的話，就會較為感到放心之故，(店面的外觀、入口處的規劃等與店的格調有關的部分雖也重要，但營造出讓消費者感到可以安心進入的氣氛，卻是更重要。)那麼在鬧區中開店該如何克服這些障礙？解決之道就是『盡量突顯自己』創造具有自己特色的店。兩要點：1.利用大眾傳播媒體。2.積極的進行業務推廣活動。
 如果讓人弄不清楚到底是烏龍麵店還是居酒屋的話，還是吸引不到客人，但若能在喝酒之後還有兩三種麵可點，那就是ㄧ種附加價值；反之如果只定位成吃烏龍麵前可先喝兩杯的店的話，對客人而言是沒有吸引力的。
4. 辦公大樓集中區必須針對「白天」「夜間」「固定客」下手：此區沒有人會餵了吃喝玩樂而特別來到。此區缺點1.雖然午餐時間較有利。但夜間較差。2.白天的尖峰期客人大批湧到，如果店內座位少則失去商機。3.週休二日制度已經定型，營業日數受到限制。
5. 馬路邊的成功條件：1.招牌的明顯度。(必須明顯到行進間的車子也能看的一清二楚)2.確保停車空間。3.店前交通的推估。
6. 學生聚集區：學生有充分的休閒時間以及喜歡玩樂，可把店內營造成客外活動俱樂部和社團的聚會場所。
7. 可向經營狀況不佳的舶來品店，鐘錶店、眼鏡航洽談頂讓事宜。
8. 盡量不要在陌生的地區開店比較安全，應先由各種管道取得資訊，再進行深入調查。不斷重複到該地，仔細觀察附近的狀況，在不斷反覆進行中，該地的全貌就會越來越清楚的浮現。如果能發現只有當地居民特有的消費模式。那就是了不起的成果。如此一來可以了解該區域較容易接受何種業種業態的店，或急需何種類型的店。而所獲得的答案萬一與自己原先的計畫有所出入時，則只好宰取放棄在該區域開店，或乾脆更改業態，除此之外別無他法。
9. 對區域觀察時需注意的6點：
A. 何種業種的店較多，而何種較少？
B. 上述的店家集中於何處？
C. 與其他店家的兢爭狀況如何？
D. 什麼樣的人(客層)在附近往來？
E. 時段和星期幾對客層造成各種變化？
F. 從客層立場考量，何種店是應該有卻還沒有的？或極端缺少何種業態的店？
10. 選擇店面時的注意事項：別受到好條件所迷惑，而該基於實際需要來尋找
11. 靠與朋友聊天時的模糊感覺是無法找出合乎業種業態的店面的。所謂的「業態」指的正是「賣給誰」、「賣多少錢」方面的事。
12. 想要同時找到「業種」跟「業態」都恰當的店面，是不太容易的，如果該地合乎業種要求，則接著繼續尋找適當的地點；而地點如果適當，則繼續尋找適合的業種，必須先有一個基準後，再繼續尋找合乎另一個要求的標準。
13. 對於外行人士。須先確立『業種業態=經營理念』後，再進行店面的選擇較佳。
14. 如果已經決定「賣給誰、賣什麼、賣什麼價錢後」就必須思考目標客戶在哪裡？如此才能進入具體的選擇店面的階段。而這時最重要的考量是，到底這家店在這個地方能挖出多少潛在的消費者？
15. 「店面調查」和「尋找店面」原本就是ㄧ體兩面的事情，不應該將之分開考量。但即使在同一店面上，也會有立地條件的差異產生。此外，店面還分成「空店面」(未進行裝潢的店)「原物件訂讓店面」。空店面還分成新舊兩類。
16. 一般觀念中的所謂「好店面」指的是，具有一流利地條件的店面。譬如，位於站前、鬧區。人潮通行量大，且位於一樓或二樓的店面。但這類的店面租金很高，縱使想盡辦法籌措到資金來開店，在業種業態上成功機率也不高。由於損益平衡點較高，所以即使具有較高的集客力，也難以獲得利潤。而如果是規模較小的店，則因席位少，勢必得提高平均消費單價，否則開這樣的店就沒有實質的意義。
17. 餐飲店具有較容易克服不利店面的本質，所以目前正空著且所需資金較低的地下室，當然就應該成為留意的目標了。
18. 取得原店頂讓時的注意事項：
A. 確認原店不再經營的原因
B. 確認廚房設備是否仍可繼續使用：原物件頂讓的優點是廚房設備仍可使用。但如果因料理種類不同，使除具無法繼續使用的話，該優點就不復存在。另外也應該記得事先確認，經過長時間未使用的廚房設備，其功能是否仍然正常。
C. 確認成為住戶時所需繳交的保證金及更新費用
D. 確認廚房空調類機器的租賃合約、租賃款項及保證期間
E. 確認該店面有關排煙空調方面的條件：有時會因店面的限制或大樓結構上的問題，而無法裝設必要的設備，或是裝設費用大幅超過預算等，此點必須多加注意。
F. 和先前的房客確認有關裝潢頂讓的方面事宜
19. 是否有必要利用招牌來加強消費者對自己的印象。如果店面非位於一樓，則以下的確認點變的很重要：從電梯的位置是否容易看的到、樓梯的寬度和角度又是如何？在店的方面，電源、瓦斯、自來水的容量是否合乎自己店的業種業態之需求，此點也必須詳加確認。
20. 同棟大樓中若有許多其他餐飲店存在，則必須對他們多加觀察。期中如果有色情行業或同行時，則最好不要在此開店較為保險。
21. 如果是住宅區，主婦的風評、口碑相傳是關鍵：在住宅區開店的話，主要的目標客層當然是鎖定附近的女性(家庭主婦)。如果抓住的主婦顧客，則周末可吸引家庭式的消費，也容易使之成為店的常客。因此在開店時，無論在料理、裝潢或氣氛上都必須讓女性顧客覺得具有親切感才行。

地點優先論：好地址才有好生意。
1. 好地址3要件：1.人流量大且穩定。2.外在環境優越。3.交通便利、停車方便。
挑選什麼行業就決定你的店址位置：
1. 車站區(中心商業區)：旅客往來集中之地，人流量很大，旅客多喜歡再此選購一些不費時間又較易攜帶的東西。適合飲食、食品、生活用品、當地特產。
2. 商業區：商場小一好，但投資費用相對較大，競爭性強。此地段除了適合大型綜合商場外，也較適合有特色的專賣店，內容可以是飲食、食品、娛樂、生活用品等
3. 辦公區：午餐與晚餐為營業高峰期，週末與節假日生意冷淡。
4. 文教區：一些小型生意的飲食店，文具用品電、小吃店。
5. 市郊：流動顧問服務的飲食、休閒、車輛維修等行業，利潤一定可觀。
理想地段 經營種類
車站區 小吃店、副食品店、特產商品店、旅館、公用電話亭、物品存放處
文教區 書店、文具用品電、鮮花禮品店、洗衣店、錄影帶店、照相館
居民區 米店、雜貨店、髮廊、報刊亭、裁縫店、托兒所、送水站、水果攤
三類地段 洗車行、摩托車修理航、汽配商店、廢品回收站、化工建材行。
商業區 除洗衣店等日常用品行業外，大部分行業都可行。
 須注重商業活動頻繁的地區、人口密度高的地區、人流量大的地區、選擇交通便利的地區、人群聚集地區等、選擇同行商店街。
 客流量較大的地段：城鎮的商業中心、車站附近、醫院門口、學校門口、人氣旺的旅遊景點、大型批發市場附近。
1. 繁華地段不是唯一選擇：有些地段表面看來車水馬龍，人流如潮，卻不是聚客的地方。
2. 好店址不怕租金高：好店址雖然寸土寸金，但正常情況下賺的前總會大大超過租金。
該將店舖開在哪裡？
地型特徵：
1. 轉角地形
2. 三岔路地形
3. 方位地形

人潮應是更精準的「客潮」，尤其對一般缺乏品牌知名度、僅能吸引附近客源的小型店家而言，抓住對的顧客比人潮多寡更重要。兒童文教業開在國小學區旁、醫療器材開在醫院診所旁，就是精準抓住一群對的人潮。

創業者需避免盲目追求金店面的另一個原因，在於自己的競爭力。「想進入一級商圈就要有一級競爭力，如果你只有三級競爭力，跑到一級商圈當然不會成功，」

同一個店面、經營同一種行業，卻有不同結果的事實，在在證明創業者找到一個金店面，並不代表能創業成功。

「創業者應該創造出自己不可複製的特殊性，」店面價值終究屬於房東，店面價值也帶不走，「行業本身是對的，你的經營方式是對的，才是創業成功的不二法門。」

確定商圈：商圈好壞可從都市化程度、集客設施以及住宅3大重點考量。

都市化程度影響商圈消費力，如板橋市比土城都市化程度高，信義商圈也比西門商圈高，反映的是民眾消費力較強；集客設施則指101大樓、國父紀念館、中正紀念堂等觀光景點，或便利的交通設施如捷運、公車站。百貨公司也是集客設施的一種，如台北SOGO百貨即帶動東區周遭商店蓬勃發展；住宅則是另一種人潮聚集區，尤其到了夜晚上班族紛紛下班後更顯熱鬧，台北民生社區與天母商圈即屬此例。

選定商圈後，要挑選單一店面則有以下評估指標：

1.動線：不少人都好奇，有些十字路口四個街角開了2家以上的便利商店，距離這麼近還有獲利空間嗎？這與動線的考量有關。對行人來說，不用過馬路、能少走一點路是人的惰性。因此每個街角都能吸引來自同一方向的人潮。

此外，馬路一般可分為「陰面」與「陽面」，也是動線的考量。以台北市南京東路為例，陽面指的是北側（環亞百貨、南京東路捷運站），人潮較多，南側由於規畫為學區（敦化國小），所以形成較無人潮商家的陰面。街道上銀行林立的那一面通常也會是陰面，因為下午3點過後將失去人潮聚集力。

2.格局、坪數大小：零售業至少需要25坪的空間，以分別提供後場辦公、儲藏室以及賣場之用。格局高度也要適中，才能讓你的產品盡情演出。

3.客層與消費力：要確定某一店面所在地的客層是否符合你的行業屬性，除了可到主計處網站（http://www.dgbas.gov.tw/）搜尋該區域的居民所得、男女佔比、年齡、可動用所得等資料，還須親自到現場觀察。

和公寓相比，大廈住的人潮較多，消費力通常較高；創業者也可觀察女性車主的比例，一般女性車主會是家庭的第2部房車，表示家庭所得已有一定水準；或是上下班時間觀察區域住戶的交通工具、穿著打扮，也可大致了解該地段的消費力。


營利事業登記證：委託會計師向政府申請，至於能申請到什麼類別、營業項目、稅率…等。都要看開店租屋的地區與使用區分決定，所以當要決定房屋地點時，要慎重調查是否合法，有助於順利取得營業許可。

營業房屋 １、營業房屋所在地有何限制？

（1）所在地應以有編釘門牌號碼為主。
（2）所在地之門牌號碼無須連續，惟應相互毗鄰。
（3）相互毗鄰尚不涉及跨越弄巷。
（4）商號所在地為商號法律關係之中心地域，原則上以一處為限，至於商業號另於不同地點營業，如屬分支機構性質應依商業登記法第13條辦理登記，如非屬分支機構之營業所則無須辦理登記。
（5）同一地址，惟樓層不連續則視為連續【經85商85209632號函】
（6）應符合都計建管相關法規規定
（7）同一負責人得在同一地址申請設立二個以上相同業務之營業登記

３、如何辦理建築物用途預先審查？

欲知所在地建物可否登記供營業使用，可填妥營利事業登記申請書乙份【申請書可至財政部臺北市國稅局各稽徵所（分局）免費索取，或至本處商業會櫃檯以工本費洽購，或由本處網站（網址：ooca.dortp.gov.tw）下載使用】，至本處第1科第13號櫃檯（工務局建築管理處櫃檯）送件申請營利事業登記建築物用途預先審查，送件後7個工作日即可持申請人印章及收據至送件櫃檯領取預審結果。如有建築物用途預審疑問，請電洽本府工務局建築管理處派駐本府營利事業統一發證聯合作業中心人員服務電話：2725-6495、2725-6496

４、公司行號登記的地點是否一定要與執行業務的地點相同？

查公司行號登記所在地為商業法律關係之中心地域，舉凡債務之清償、訴訟之管轄及書狀之送達均以所在地為依據，商業相關法令並無登記所在地須與實際營業行為發生地一致之規定，惟若該營業地點具分公司或分支機構性質（有設帳計算盈餘虧損，財務會計獨立者），須依法辦理分公司登記或分支機構登記。

５、房屋所有權人，因出租關係，提供承租房客成立公司行號；若出租關係結束，而房客未將公司行號遷出，但又找不到原承租房客，該如何處理?

公司、行號登記之所在地房屋如因租賃關係發生糾紛時，係屬私權糾紛，應循司法途徑解決。如承租人為公司組織，且有設立登記後6個月尚未開始營業或開始營業後自行停止營業6個月以上情事時，得向主管機關申請命令解散；如承租人為行號組織，依商業登記法第29條經房屋所有權人證明無租借房屋情事向主管機關提出申請，經有關機關實地調查，發現無營業跡象者，由主管機關依商業登記法規定撤銷其商業登記。
若房屋所有權人未將其房屋出租予人登記，卻遭人冒用時，處理方法亦同。

１、營利事業登記應加會消防局審查之行業有哪些？

公司組織：
理髮〈觀光理容、視聽理髮〉、視聽歌唱、三溫暖、舞廳、舞場、酒家、酒吧、特種咖啡茶室、電影院、戲院、歌廳、提供場地供人閱讀（ｋ書中心）、閱讀計時收費、錄影節目帶播映業、短期補習班業、經營公共危險物品及可燃性高壓氣體各類事業、爆竹煙火業
樓地板面積150平方公尺以上之飲酒店
樓地板面積300平方公尺以上之餐飲業、遊藝場、美容美髮服務業、瘦身美容業、健身房、撞球場、一般浴室、保齡球館、溜冰場
樓地板面積500平方公尺以上之百貨公司、商場、超級市場

２、營利事業登記應檢附投保公共意外責任險保單之行業有哪些？
同上述行業，可至臺北市商業管理處網站，點選「公共意外責任險查詢」