閱讀、夢、省思 ..Reading、Dreams、Reflections..

如何判斷立地條件，及該立地的將來性如何？
1. 店家業種的目標客戶是否充足：該街屬於何種街區、有什麼樣的人？
2. 調查：適合的業種形態、住戶的年齡層、消費水準、生活型態。
3. 鬧區的話，人群多半是對當地並不特別熟知的人，故大多為「流動客」，而非「目的客」，多半趨向於選擇有名的店消費，因為如果選擇是名店的話，就會較為感到放心之故，(店面的外觀、入口處的規劃等與店的格調有關的部分雖也重要，但營造出讓消費者感到可以安心進入的氣氛，卻是更重要。)那麼在鬧區中開店該如何克服這些障礙？解決之道就是『盡量突顯自己』創造具有自己特色的店。兩要點：1.利用大眾傳播媒體。2.積極的進行業務推廣活動。
 如果讓人弄不清楚到底是烏龍麵店還是居酒屋的話，還是吸引不到客人，但若能在喝酒之後還有兩三種麵可點，那就是ㄧ種附加價值；反之如果只定位成吃烏龍麵前可先喝兩杯的店的話，對客人而言是沒有吸引力的。
4. 辦公大樓集中區必須針對「白天」「夜間」「固定客」下手：此區沒有人會餵了吃喝玩樂而特別來到。此區缺點1.雖然午餐時間較有利。但夜間較差。2.白天的尖峰期客人大批湧到，如果店內座位少則失去商機。3.週休二日制度已經定型，營業日數受到限制。
5. 馬路邊的成功條件：1.招牌的明顯度。(必須明顯到行進間的車子也能看的一清二楚)2.確保停車空間。3.店前交通的推估。
6. 學生聚集區：學生有充分的休閒時間以及喜歡玩樂，可把店內營造成客外活動俱樂部和社團的聚會場所。
7. 可向經營狀況不佳的舶來品店，鐘錶店、眼鏡航洽談頂讓事宜。
8. 盡量不要在陌生的地區開店比較安全，應先由各種管道取得資訊，再進行深入調查。不斷重複到該地，仔細觀察附近的狀況，在不斷反覆進行中，該地的全貌就會越來越清楚的浮現。如果能發現只有當地居民特有的消費模式。那就是了不起的成果。如此一來可以了解該區域較容易接受何種業種業態的店，或急需何種類型的店。而所獲得的答案萬一與自己原先的計畫有所出入時，則只好宰取放棄在該區域開店，或乾脆更改業態，除此之外別無他法。
9. 對區域觀察時需注意的6點：
A. 何種業種的店較多，而何種較少？
B. 上述的店家集中於何處？
C. 與其他店家的兢爭狀況如何？
D. 什麼樣的人(客層)在附近往來？
E. 時段和星期幾對客層造成各種變化？
F. 從客層立場考量，何種店是應該有卻還沒有的？或極端缺少何種業態的店？
10. 選擇店面時的注意事項：別受到好條件所迷惑，而該基於實際需要來尋找
11. 靠與朋友聊天時的模糊感覺是無法找出合乎業種業態的店面的。所謂的「業態」指的正是「賣給誰」、「賣多少錢」方面的事。
12. 想要同時找到「業種」跟「業態」都恰當的店面，是不太容易的，如果該地合乎業種要求，則接著繼續尋找適當的地點；而地點如果適當，則繼續尋找適合的業種，必須先有一個基準後，再繼續尋找合乎另一個要求的標準。
13. 對於外行人士。須先確立『業種業態=經營理念』後，再進行店面的選擇較佳。
14. 如果已經決定「賣給誰、賣什麼、賣什麼價錢後」就必須思考目標客戶在哪裡？如此才能進入具體的選擇店面的階段。而這時最重要的考量是，到底這家店在這個地方能挖出多少潛在的消費者？
15. 「店面調查」和「尋找店面」原本就是ㄧ體兩面的事情，不應該將之分開考量。但即使在同一店面上，也會有立地條件的差異產生。此外，店面還分成「空店面」(未進行裝潢的店)「原物件訂讓店面」。空店面還分成新舊兩類。
16. 一般觀念中的所謂「好店面」指的是，具有一流利地條件的店面。譬如，位於站前、鬧區。人潮通行量大，且位於一樓或二樓的店面。但這類的店面租金很高，縱使想盡辦法籌措到資金來開店，在業種業態上成功機率也不高。由於損益平衡點較高，所以即使具有較高的集客力，也難以獲得利潤。而如果是規模較小的店，則因席位少，勢必得提高平均消費單價，否則開這樣的店就沒有實質的意義。
17. 餐飲店具有較容易克服不利店面的本質，所以目前正空著且所需資金較低的地下室，當然就應該成為留意的目標了。
18. 取得原店頂讓時的注意事項：
A. 確認原店不再經營的原因
B. 確認廚房設備是否仍可繼續使用：原物件頂讓的優點是廚房設備仍可使用。但如果因料理種類不同，使除具無法繼續使用的話，該優點就不復存在。另外也應該記得事先確認，經過長時間未使用的廚房設備，其功能是否仍然正常。
C. 確認成為住戶時所需繳交的保證金及更新費用
D. 確認廚房空調類機器的租賃合約、租賃款項及保證期間
E. 確認該店面有關排煙空調方面的條件：有時會因店面的限制或大樓結構上的問題，而無法裝設必要的設備，或是裝設費用大幅超過預算等，此點必須多加注意。
F. 和先前的房客確認有關裝潢頂讓的方面事宜
19. 是否有必要利用招牌來加強消費者對自己的印象。如果店面非位於一樓，則以下的確認點變的很重要：從電梯的位置是否容易看的到、樓梯的寬度和角度又是如何？在店的方面，電源、瓦斯、自來水的容量是否合乎自己店的業種業態之需求，此點也必須詳加確認。
20. 同棟大樓中若有許多其他餐飲店存在，則必須對他們多加觀察。期中如果有色情行業或同行時，則最好不要在此開店較為保險。
21. 如果是住宅區，主婦的風評、口碑相傳是關鍵：在住宅區開店的話，主要的目標客層當然是鎖定附近的女性(家庭主婦)。如果抓住的主婦顧客，則周末可吸引家庭式的消費，也容易使之成為店的常客。因此在開店時，無論在料理、裝潢或氣氛上都必須讓女性顧客覺得具有親切感才行。