人潮應是更精準的「客潮」,尤其對一般缺乏品牌知名度、僅能吸引附近客源的小型店家而言,抓住對的顧客比人潮多寡更重要。兒童文教業開在國小學區旁、醫療器材開在醫院診所旁,就是精準抓住一群對的人潮。

創業者需避免盲目追求金店面的另一個原因,在於自己的競爭力。「想進入一級商圈就要有一級競爭力,如果你只有三級競爭力,跑到一級商圈當然不會成功,」

同一個店面、經營同一種行業,卻有不同結果的事實,在在證明創業者找到一個金店面,並不代表能創業成功。

「創業者應該創造出自己不可複製的特殊性,」店面價值終究屬於房東,店面價值也帶不走,「行業本身是對的,你的經營方式是對的,才是創業成功的不二法門。」

確定商圈:商圈好壞可從都市化程度、集客設施以及住宅3大重點考量。

都市化程度影響商圈消費力,如板橋市比土城都市化程度高,信義商圈也比西門商圈高,反映的是民眾消費力較強;集客設施則指101大樓、國父紀念館、中正紀念堂等觀光景點,或便利的交通設施如捷運、公車站。百貨公司也是集客設施的一種,如台北SOGO百貨即帶動東區周遭商店蓬勃發展;住宅則是另一種人潮聚集區,尤其到了夜晚上班族紛紛下班後更顯熱鬧,台北民生社區與天母商圈即屬此例。

選定商圈後,要挑選單一店面則有以下評估指標:

1.動線:不少人都好奇,有些十字路口四個街角開了2家以上的便利商店,距離這麼近還有獲利空間嗎?這與動線的考量有關。對行人來說,不用過馬路、能少走一點路是人的惰性。因此每個街角都能吸引來自同一方向的人潮。

此外,馬路一般可分為「陰面」與「陽面」,也是動線的考量。以台北市南京東路為例,陽面指的是北側(環亞百貨、南京東路捷運站),人潮較多,南側由於規畫為學區(敦化國小),所以形成較無人潮商家的陰面。街道上銀行林立的那一面通常也會是陰面,因為下午3點過後將失去人潮聚集力。

2.格局、坪數大小:零售業至少需要25坪的空間,以分別提供後場辦公、儲藏室以及賣場之用。格局高度也要適中,才能讓你的產品盡情演出。

3.客層與消費力:要確定某一店面所在地的客層是否符合你的行業屬性,除了可到主計處網站(http://www.dgbas.gov.tw/)搜尋該區域的居民所得、男女佔比、年齡、可動用所得等資料,還須親自到現場觀察。

和公寓相比,大廈住的人潮較多,消費力通常較高;創業者也可觀察女性車主的比例,一般女性車主會是家庭的第2部房車,表示家庭所得已有一定水準;或是上下班時間觀察區域住戶的交通工具、穿著打扮,也可大致了解該地段的消費力。

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